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¿Comprar para vender o para alquilar?

26 diciembre 2017 Actualidad Alquiler y Venta


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¿Es buena idea comprar para vender o alquilar? El alquiler se encuentra en pleno auge y la rentabilidad subiendo, especialmente en las grandes ciudades. Por otro lado, comprar una vivienda es más barato que hace 10 años.

Seguimos con precios asequibles, todavía lejos de los pasados (aunque siempre hay excepciones). Adquirir un piso y alquilarlo es, por ejemplo, 4,2 veces más rentable que invertir en bonos del Estado.
Esto nos indica que se puede conseguir una buena rentabilidad por el alquiler.

Aunque si la idea es venderlo posteriormente, eligiendo bien la zona, también se puede lograr una buena plusvalía.

No vale todo a la hora de comprar. Antes de nada, es necesario hacer números y ver cuál es la idea en nuestro papel de inversor. Qué disponibilidad de ahorro y de ingresos tenemos, ¿necesitamos pedir hipoteca? ¿por qué importe?, ¿qué renta podemos obtener por el alquiler?, ¿qué pasa en los periodos en los que no esté alquilada?

Hay ciertos factores que debemos tener en cuenta.

La ubicación es fundamental

Los pisos en el centro de las ciudades, en buenas zonas consolidadas, con buenas comunicaciones, servicios y dotaciones se alquilarán mejor que los que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas. También es interesante estar cerca de los grandes centros de negocios o las grandes empresas. Estas zonas tendrán siempre demanda y por lo tanto, el alquiler es siempre una buena opción.

Hay que valorar positivamente las zonas cercanas a centros universitarios y tener mucho cuidado con las zonas conflictivas

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El estado de la vivienda

Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y que la reforma resulte asequible. El objetivo es obtener la rentabilidad deseada.

Si lo adquirimos ya reformado, para que el alquiler sea rentable es recomendable que la vivienda esté en buen estado. Si se entrega con muebles, que sean asépticos.

Por último, hay que indicar que el ascensor y el garaje siempre añaden valor a la vivienda, tanto en una posible venta como en alquiler.

¿Qué tipo de vivienda comprar para vender o alquilar?

Todo depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. Lo más demandado está en 2 y 3 dormitorios, mientras que las tipologías de 3 y 4 van dirigidas a un público más permanente, pero también más escaso.

Existe, por otra parte, una nueva tendencia al alza que es el alquiler destinado a altos ejecutivos nacionales e internacionales de gran movilidad.

¿Cómo se calcula la rentabilidad?

De la renta bruta se deben descontar los gastos de la vivienda, como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas e incluir la hipoteca, si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Eso sí, estos gastos se pueden deducir